Независимая оценка недвижимости. Отчет об оценке недвижимости, как итог сотрудничества.

Независимая оценка недвижимости - это процесс расчета наиболее вероятной стоимости, по которой данный объект оценки может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренци. Независимая оценка недвижимости в Москве дает лишь ориентировочную цену объекта оценки, об этом важно помнить и покупетелю, и продавцу при совершении сделки купли-продажи.

Если заказчику оценка коммерческой недвижимости необходима для залога в банке, следует разузнать у менеджеров банка, нужна ли им ликвидационная стоимость объекта оценки. Ликвидационная стоимость – это цена объекта оценки, по которой он будет продан на рынке в максимально короткие сроки. К примеру: стандартный срок продажи объекта недвижимости на рынке равен 6 месяцев, а реализовать предстоит не более чем за три, в этом случае определяется ликвидационная стоимость. Также как правило в банках нужна справка о стоимости недвижимости. Нужно помнить, что справка о стоимости имущества действительна только в случае наличия отчета об оценке этого же имущества, так как справка о стоимости имущества – это просто результативная часть отчета об оценке имущества.

Оценка объектов недвижимости производится примерно в течении одной - двух недель. Результатом процесса "оценка коммерческой недвижимости" становится отчет об оценке недвижимости и, по желанию собственника, справка о стоимости имущества.

Что представляет собой оценка коммерческой недвижимости.

Независимая оценка недвижимости в Москве обычно составляет 60 - 100 и более листов. В ней содержится описание методов и подходов к оценке объекта недвижимости, копии документов, подтверждающих право оценщиков осуществлять оценочную деятельность, расчет стоимости объекта недвижимости, описание объекта оценки.

Описание объекта оценки. Из чего оно состоит.

Описание объекта оценки должно быть составлено так, чтобы сто процентно идентифицировать объект недвижимости. Описание объекта оценки должно содержать не только адрес и площадь недвижимости, но и подробный перечень оцениваемых помещений и комнат, материале стен, перекрытий, сведения о регистрации права собственника, данные о собственнике объекта оценки и т.д. Краткое описание объекта оценки должно содержаться в задании на оценку, более тщательное описание объекта оценки, включающее схему проезда, доступность от крупных автомагистралей, торговых точек, культурных центров, ближайших станций метро и т.д. должно находиться в отчете об оценке коммерческой недвижимости сразу после вводной части.

Существующие подходы к оценке недвижимости.

Описание подходов к оценке недвижимости должно быть составлено не менее подробно чем описание объекта оценки. Подходы к оценке недвижимости в каждом отчете об оценке коммерческой недвижимости обязаны состоять из описания применимости в каждом конкретном случае и теоретической части. Всего известно три подхода к оценке имущества: сравнительный, доходный и затратный.

Оценка недвижимости сравнительным подходом задает цену недвижимости в сопоставлении с объектами, выставленными на открытом рынке на дату оценки. Оценка недвижимости сравнительным подходом осуществляется методом подбора как можно более схожих по местоположению, площади, состоянию, назначению и т.д. объектов недвижимости, выставленных на реализацию на момент оценки и корректировки их до абсолютного совпадения с объектом оценки. Как правило применяется до Двадцати корректировок. Когда использование сравнительного подхода невозможно, в отчете ясно должны быть прописаны причины невозможности применения сравнительного подхода. Такое бывает исключительно при оценке уникального объекта недвижимости, например, колеса обозрения, нефтяных и газовых месторождений, искусственных островов, Горбатого моста и т.д.

Оценка недвижимости затратным подходом менее значима, однако обязана быть описана в отчете об оценке объекта оценки очень подробно. Затратный подход определяет стоимость недвижимости исходя из затрат, нужных на строительство аналогичного объекта недвижимости с учетом износа оцениваемой недвижимости.

Оценка недвижимости доходным подходом более сложна для расчетов и не в каждом случае применима к оценке недвижимости, но описание данного подхода не должно быть менее детальным. Доходный подход задает стоимость недвижимости исходя из дохода, который может приносить оцениваемый объект. Вот конкретно для него и станут полезны сведения о заключенных договорах аренды, о них будет сказано позднее.

Каждый подход дает свою стоимость объекта оценки, но это не означает, что Вы получите отчет с 3-мя ценами на выбор. В конце отчета обязательно должно присутствовать согласование результатов, в нем любому подходу с учетом достоверности результата, полноты данных, необходимых для расчета и иных параметров присваивается определенный вес и происходит сложение результатов с учетом их весомости. Результат такой операции и станет наиболее вероятная цена объекта недвижимости при его реализации на открытом рынке, т.е. рыночная стоимость.

Независимая оценка недвижимости в Москве стоит от 15000 рублей, в том случае когда речь идет об оценке коммерческой недвижимости. Определение стоимости жилой недвижимости стоит значительно меньше, поскольку рынок более насыщен и при оценке жилой недвижимости не используются ни затратный подходы, ни доходный. Оценка жилой недвижимости обходится от 2500 рублей, впрочем следует учитывать, что эта стоимость ближе к демпинговой и врядли стоит ожидать хорошего качества работы, так как специалисты станут экономить на исполнении Вашего заказа.

Будьте внимательны, полностью проверяйте полученный отчет, не стесняйтесь задавать вопросы, в том слечае если Вам что-то неясно, требуйте от оценщиков доработки, если что-нибудь не так. Не забывайте, что именно Вам в дальнейшем работать с этим отчетом.

Справка о стоимости имущества.

Справка о стоимости имущества , как Вы уже могли прочесть раньше, не является отдельным документом. Справка о стоимости имущества обязана ссылаться на отчет об оценке коммерческой недвижимости, полное описание недвижимости, там должны быть перечислены подходы к оценке недвижимости и указан результат, который содержит оценка объектов недвижимости или оценка коммерческой недвижимости.

Какие документы нужны для оценки недвижимости.

Независимо от целей оценки коммерческой недвижимости Вам, как заказчику, нужно предоставить оценщикам такие документы:

Свидетельство о праве собственности на объект недвижимости (копия).

Экспликация (документ БТИ, содержащий перечень комнат с указанием их площадей и назначений).

Кадастровый паспорт (документ БТИ).

Выписка из техпаспорта БТИ.

Ксерокопия договора аренды земли или документы о праве собственности на земельный участок под зданием.

Сведения по балансовой стоимости, налогам, связанным с владением оцениваемым объектом недвижимости и коммунальным платежам.

В том слечае если есть возможность, передайте дополнительную информацию, такую как: затраты на ремонт, сведения о заключенных договорах аренды и т.д., она дает возможность сделать наиболее достоверный отчет об оценке недвижимости.

В том случае когда Вам необходима оценка нескольких объектов недвижимости, то всю эту информацию необходимо передать на каждый объект. Даже в случае когда осуществляется оценка объектов недвижимости находящихся в непосредственной близости или Вас интересует их суммарная цена, т.е. происходит оценка имущественного комплекса, информация потребуется по каждому строению отдельно, так как конечно же назначение объектов будет разным.